Das Bundesverfassungsgericht hat den Berliner Mietendeckel gekippt und damit eine alte Debatte neu entfacht: Wie stark soll und darf der Staat in den Wohnungsmarkt eingreifen? Die Architekten Prof. Henning Baurmann und Prof. Robert Zeimer plädieren für staatliche Interventionen, um bezahlbares Wohnen für alle zu sichern - und erklären, wie die hohen Preise zustande kommen.

Ein Interview von Nico Damm, 17.05.2021

impact: Herr Zeimer, Sie sind neu berufen an die h_da, leben aber in Berlin. Sind Sie von dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts zum Mietendeckel betroffen?

Zeimer: Ja, ziemlich stark sogar. Das ist auch ein echtes Problem für viele Bürger und eben auch viele Kreative in der Stadt. Berlin ist eine Mieterstadt: Um die 1,5 Mio. von insgesamt ca. 1,9 Mio. Wohnungen in der Stadt sind Mietwohnungen. Davon gehören 40 Prozent Eigentümergemeinschaften oder Privatpersonen, die restlichen 60 Prozent gehören Immobilienunternehmen - teilweise sehr großen Unternehmen wie Deutsche Wohnen.

impact: Ich höre heraus, dass Sie von dem Urteil enttäuscht sind?

Zeimer: Der Senat hat ein Gesetz mit offensichtlichen Fehlern verabschiedet und wurde zurückgepfiffen. Das ist für das Vertrauen in die Gesetzgebung nicht gerade förderlich.  Problematisch finde ich auch, dass sich das Verfassungsgericht auf eine formale Position zurückgezogen hat – und, soweit mir bekannt ist, keine klaren Handlungsempfehlungen in der Sache ausgesprochen hat. Jetzt wird erst einmal eine Zuständigkeitsdebatte geführt.

impact: Aber in der Sache fänden Sie einen Mietendeckel richtig?

Zeimer: Es gab gerade eine Umfrage in Berlin, in der sich 75 Prozent aller Befragten für einen bundesweiten Mietendeckel ausgesprochen haben. Fragt man nur Mieter, sind es sogar 80 Prozent. In einer Marktwirtschaft muss der Staat in einigen Momenten regulierend eingreifen. Und dieser Moment ist nun gekommen, wenn man sich die Mietentwicklung anschaut – nicht nur in Berlin. Die Steigerung der Immobilien- und der Mietpreise steht nicht im Verhältnis zur Steigerung des Bruttosozialprodukts und der Einkommen.

impact: Herr Baumann, wie definiert man denn überhaupt einen fairen Mietpreis?

Baurmann: Ich denke ebenfalls, dass man das Bruttosozialprodukt und die Durchschnittseinkommen heranziehen müsste. Es muss diesen Mietendeckel zwingend geben. Weil das, was da momentan los ist auf dem Vermietungsmarkt, das ist einfach in Teilen unmoralisch. Herr Zeimer hat ja bereits auf die großen Immobilienunternehmen hingewiesen. Hinter denen stecken keine Einzelpersonen, sondern zuweilen sogenannte Heuschrecken.

impact: Oft ist zu lesen, Mieterinnen und Mieter sollten nicht mehr als ein Drittel ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Miete ausgeben. Was halten Sie von solchen Faustformeln?  

Baurmann: Bei einem Nettoeinkommen von 5.000 oder 6.000 Euro ist das wahrscheinlich machbar. Bei einem Drittel von einem Nettoeinkommen von 1.800 Euro ist es nicht mehr machbar – da bleibt zu wenig zum Leben übrig. Außer vielleicht irgendwo in Mecklenburg-Vorpommern auf dem Dorf.

impact: Ist denn Bauen in Deutschland zu teuer?

Zeimer: Wenn man sich den jährlich herausgegebenen Baupreisindex (herausgegeben vom Statistischen Bundesamt, Anm. d. Red.) ansieht, sieht man, dass Bauen in Deutschland nicht billig ist. Im mittleren bis leicht gehobenen Segment kommt man auf einen Quadratmeterpreis von ungefähr brutto 1.600 Euro Baukosten für die Nutzfläche. Bei Passivhäusern sind es 1.800 Euro. Da kommen noch einmal die Leistungen der Ingenieure und Architekten hinzu, im Mittel ungefähr 20 Prozent. In Metropolregionen wird der Wohnraum inklusive der Planungskosten also oft für 2.000 Euro pro Quadratmeter errichtet und für 4.000 bis 8.000 Euro pro Quadratmeter verkauft. Das liegt an der Gewinnerwartung und an den Kosten des Baugrunds, also der Bodenspekulation. Uns Architekten bereitet das große Probleme. In Metropolregionen wollen wir innovativ, nachhaltig und zeitgemäß bauen. Gleichzeitig steigen die Baugrundkosten permanent an und erzeugen einen hohen Kostendruck auf das anteilige Baubudget. Dies führt letzten Endes auch zu Konsequenzen in der Bauqualität.

impact: Die Normen werden immer strenger, sei es bei Brandschutz, Barrierefreiheit oder Energieeffizienz. Sind das ebenfalls Kostentreiber oder sollte man eher den Bodenpreis regulieren?  

Zeimer: Natürlich kostet die Haustechnik in vielen Passivhäusern Geld. Aber das Hauptproblem sind aus meiner Sicht wirklich die Bodenpreise, auch für die Bauherren.

impact: Welche Gestaltungsmöglichketen sehen Sie von Seiten der Politik?

Baurmann: Überregulierung beschäftigt uns natürlich auch immer, allerdings weniger, was das barrierefreie Bauen oder den Brandschutz angeht – auch wenn es da manchmal zu Abstrusitäten kommt. Zentral finde ich etwas Anderes: Die öffentliche Hand hat einen riesigen Fehler gemacht, indem sie sich zurückgezogen hat aus dem sozialen Wohnungsbau. Das ist ein nicht mehr aufholbarer und nicht mehr wiedergutzumachender Fehler gewesen. Das Ergebnis sehen wir jetzt: Die Bodenspekulation ist immens. Das können wir mit den Baukosten niemals auffangen. Das geht immer zulasten der Qualität. Aber das fängt noch viel früher an, beim Städtebau.

Nachverdichtung ist viel effizienter, als Neubaugebiete zu schaffen, weil die ohnehin schon reichlich vorhandene Infrastruktur die wir haben – Straßen, Leitungen, und so weiter - jeden Tag Geld kosten, egal, ob sie genutzt werden oder nicht. Innenverdichtung vor Außenverdichtung ist aber ein politisches Ziel, das selten oder überhaupt nicht gelebt wird. Sobald Sie nachverdichten wollen, haben Sie die öffentliche Meinung gegen sich. Das ist das Sankt-Florians-Prinzip: Ich habe mit Aussicht gekauft und jetzt kann sich doch um Gottes Willen keiner mehr dazwischenschieben.  Ich sitze gerade in meinem Büro in einem Gründerzeitbau in Karlsruhe. Diese Innenhöfe die sind unfassbar groß. Da könnten Sie locker jede Menge Wohnungen reinstellen, ohne dass der Charakter völlig verloren geht. Man muss es natürlich hochwertig und ordentlich machen.

Außerdem: Beinahe jedes Nachverdichtungsprojekt scheitert an überalterten Stellplatzverordnungen, obwohl wir alle wissen, dass in den Städten eigentlich gar nicht mehr Auto gefahren wird - jedenfalls nicht von der jungen Generation. Die machen alle Carsharing oder fahren gleich mit dem Roller. Auf dem Land ist das natürlich anders. Aber in den Städten gibt es für mich überhaupt keinen Grund, warum Wohnungen nach wie vor mit einem oder gar zwei Stellplätzen pro Wohneinheit geplant werden müssen. Das verhindert jegliche Nachverdichtung, weil es zu teuer ist, Stellplätze zu schaffen – oder oftmals einfach gar nicht möglich.

Zeimer: Beim Verdichten und Nachverdichten geht eigentlich immer Grünraum verloren, was in der öffentlichen Wahrnehmung dann erst einmal mit Qualitätsverlust gleichgesetzt wird. Das kann aber kompensiert oder sogar überkompensiert werden! Mit meiner Kollegin Prof. Anja Fröhlich habe ich gemeinsam mit Studierenden der Universidad de Navarra (UNAV) zukunftsfähige Entwürfe für verdichteten Wohnungsbau in Berlin entwickelt: Dichte, hybride Superblocks. Dabei haben wir teils mit zehn oder fünfzehn Geschossen experimentiert, also mit weit mehr, als üblicherweise zugelassen ist. Wir wollten dem, was in den Sechziger und Siebziger Jahren als Utopie entworfen worden ist, eine neue Form geben. Denken Sie beispielsweise an den denkmalgeschützten Wohnhauskomplex in der Schlangenbader Straße in Berlin-Schmargendorf: Ein riesiges Wohngebäude, durch das mittendurch die Autobahn läuft, das aber erstaunlicherweise eine sehr hohe Wohnqualität und große Bewohnerzufriedenheit bietet. Verdichteten Wohnbau kann man zudem sehr gut mit neuen Mobilitätskonzepten wie Bike- und Carsharing kombinieren, sowie mit hybriden Nutzungskonzepten, um Wohnen und Arbeiten an einem Ort zu ermöglichen.

impact: Die durchschnittliche Wohnfläche pro Mieter steigt seit Jahrzehnten an. Müssen wir uns in der Stadt einfach mit einer kleineren Wohnung abfinden?

Baurmann: Das passiert natürlich momentan aufgrund der Preisgestaltung ein Stück weit automatisch. Und ich glaube, dass die nächste Generation längst erkannt hat, dass Fläche an sich kein Qualitätsmerkmal ist. Aber es stimmt schon: 1948 standen uns im Schnitt etwas über 10 Quadratmeter pro Person zur Verfügung. Heute sind es 50 Quadratmeter. Da spielt auch die gestiegene Scheidungsrate eine Rolle und der Trend weg von der Großfamilie. Es ist Zeit für neue Formen des Wohnens. Wir haben 2002 die ersten Baugruppe (Gemeinschaft von mehreren Haushalten, die gemeinsam bauen, um Kosten zu sparen, Anm. d. Red.) in Karlsruhe gegründet und trotz hoher juristischer Hürden zum Erfolg geführt. Danach ist kein einziges Projekt mehr in dieser Qualität in Karlsruhe entstanden – auch, weil die Stadt das nicht weiter gefördert hat. Vielleicht ergeben sich durch den Trend zum Homeoffice neue Möglichkeiten zur Umwandlung von Geschäfts- zu Wohnräumen. Es werden riesige Flächen in bester Lage frei werden. Die Umwandlung wird kein Problem sein, denn die meisten dieser Geschäftshäuser sind irgendwelche Stahlbetonskelettbauten aus den sechziger Jahren, die zum einen ohnehin energetisch saniert werden müssen und zum anderen die nötige Flexibilität in den Grundrissen aufweisen.

impact: Vor wenigen Jahren hat ein Projekt der städtischen Wohnungsbaugesellschaft ABG in Frankfurt für Aufmerksamkeit gesorgt: Die Neubauten sind bewusst simpel und haben keinen Aufzug, sind dafür aber auch günstig – unter 10 Euro den Quadratmeter Nettokaltmiete. Hat so etwas Zukunft?

Baurmann: Absolut. Da gibt es noch viele andere Projekte. Etwa von den Münchner Architekten Otto Steidle oder Thomas Jocher - aber da sind wir wieder im Elfenbeinturm. Das befriedigt nicht die Masse. Bauträger ticken vollkommen anders. Was schade ist, weil es eigentlich gar keinen Grund gibt, dass man das nicht im großen Stil macht.

Unser Ziel als Architekten ist die diverse, durchmischte und multikulturelle Stadt, das offene Quartier, in dem ich mit dem Fahrrad auf dem Markt einkaufen fahren kann. Das klingt sozialromantisch, hat aber über hunderte von Jahren funktioniert. Und seit relativ kurzer Zeit funktioniert es nicht mehr. Ich denke, wir müssen einfach den Hebel wieder in die andere Richtung stellen. Das Ideal, das wir als Architekten oft in uns herumtragen, ist die oberitalienische Stadt der Renaissance. Wir machen Urlaub in Siena oder Bologna, weil wir diese Städte so unglaublich urban und dicht und toll finden. Dieses Ideal in irgendein Neubaugebiert zu implantieren, das ein Investor hochzieht, ist unendlich schwierig.

Zeimer: Für mich kann es gerne auch viel größer und urbaner sein als Siena. Ich mag die Urbanität, die ob der hohen Dichte in Hongkong  oder in New York zu spüren ist.